La règle, et d'où elle vient
La LDTR genevoise protège le parc de logements : soustraire durablement un appartement au marché résidentiel pour le dédier à l'hébergement touristique constitue un changement d'affectation, soumis à autorisation. L'art. 4A de son règlement d'application (RDTR) fixe le seuil en dessous duquel la location de courte durée reste possible sans autorisation : 90 jours par année[1]. Le seuil n'a pas toujours été celui-là — introduit à 60 jours en 2018, il a été porté à 90 jours en 2019, à la suite d'une décision d'avril 2019[1]. C'est aujourd'hui le régime le plus strict de Suisse pour la location du logement entier.
Votre appartement ou votre maison, loué en entier en courte durée : 90 jours par année au total, quel que soit le canal de réservation[1].
Louer une chambre dans le logement que vous occupez vous-même n'est pas soumis au plafond des 90 jours[1].
Ce qui compte dans les 90 jours
Le plafond vise la mise en location du logement entier : les jours où votre logement est loué en courte durée, quel que soit le canal par lequel la réservation est arrivée. Trois conséquences pratiques :
- Tous les canaux comptent. Une nuit vendue en direct à un habitué pèse dans le décompte exactement comme une nuit vendue sur Airbnb ou sur Booking.com.
- Le décompte est annuel. 90 jours par an — pas par saison, pas par plateforme.
- La chambre chez l'habitant échappe au plafond — c'est la location du logement entier qui est visée[1].
Ce que cette page ne tranche pas : les cas limites — séjours à cheval sur deux années, période de référence exacte, situations de résidence particulières — relèvent de la pratique administrative genevoise. Sur ces points, la page officielle de l'État de Genève[1] fait foi ; nous préférons y renvoyer plutôt que deviner à votre place.
Une limite par logement, pas par plateforme
C'est le point que les propriétaires découvrent le plus souvent trop tard. Les plateformes ne se parlent pas entre elles : Airbnb ne sait pas ce que vous avez vendu sur Booking.com, et aucune des deux ne voit vos réservations directes. Personne ne bloque votre calendrier au 90e jour — le respect du plafond repose sur le loueur, et c'est à lui que le canton demandera des comptes.
L'arithmétique est vite faite : 50 jours vendus sur Airbnb, 30 sur Booking.com et 15 en direct font 95 jours — au-dessus du plafond, alors qu'aucune plateforme prise isolément n'affiche un chiffre inquiétant. Un décompte tenu canal par canal, dans trois extranets différents, est précisément la manière de se faire surprendre.
Au-delà de 90 jours
Dépasser le plafond ne coûte pas une simple remontrance. Au-delà de 90 jours, l'usage touristique du logement suppose une autorisation de changement d'affectation au sens de la LDTR — une autorisation qui, en pratique, n'est pas délivrée pour ce type d'usage. Et les infractions exposent à des amendes pouvant atteindre CHF 150 000.–[1]. À Genève, la stratégie raisonnable n'est pas de négocier le dépassement : c'est de ne pas dépasser.
Les autres obligations genevoises
- Taxe de séjour : CHF 3.75 par nuitée. Airbnb la collecte automatiquement à Genève — mais uniquement Airbnb : pour vos réservations Booking.com et directes, c'est au loueur de la déclarer et de la reverser[2].
- Annonce des hôtes étrangers. Le droit fédéral (art. 16 LEI) impose d'annoncer les hôtes étrangers hébergés contre rémunération[4] ; à Genève, l'annonce se fait auprès de la police cantonale[1]. Le détail, canton par canton, est dans notre guide annonce des hôtes en Suisse.
Comment tenir le décompte
- Compter en jours loués par logement, tous canaux confondus — jamais canal par canal.
- Inclure les réservations directes et les séjours des habitués : la règle ne connaît pas de canal « hors compteur ».
- Faire le point avant d'ouvrir le calendrier de la haute saison, pas en décembre : à Genève, 90 jours se consomment vite.
- Au moindre doute sur un cas particulier, poser la question à l'État de Genève[1] — la réponse écrite de l'autorité vaut mieux que n'importe quel guide.
La difficulté genevoise est d'abord un problème de comptage multicanal : la règle vous demande un chiffre — le total de jours loués, tous canaux confondus — qu'aucune plateforme isolée ne peut vous donner. C'est exactement la matière qu'un calendrier unifié tient à jour : Chanlify rassemble vos réservations Airbnb, Booking.com et directes sur une seule grille, avec les dates et les nuitées de chaque séjour — le total par logement se lit, au lieu de se reconstituer depuis trois extranets. Voir ce que Chanlify fait pour les loueurs romands.
Questions fréquentes
Combien de jours par an peut-on louer son logement entier à Genève ?
90 jours par année au maximum (art. 4A RDTR, le règlement d'application de la LDTR)[1]. La limite était de 60 jours à son introduction en 2018 et a été portée à 90 jours en 2019.
La limite vaut-elle par plateforme ?
Non. Elle vaut par logement : les jours vendus sur Airbnb, sur Booking.com et en direct s'additionnent dans un seul décompte — 50 + 30 + 15 font 95, au-dessus du plafond.
Airbnb bloque-t-il les réservations au 90e jour ?
Non. Le plafond n'est pas appliqué techniquement par les plateformes : c'est au loueur de tenir le décompte, tous canaux confondus, et d'en répondre vis-à-vis du canton.
Louer une chambre chez soi est-il aussi limité ?
Non. La chambre louée dans le logement que vous habitez vous-même n'est pas soumise au plafond des 90 jours[1].
Que risque-t-on au-delà de 90 jours ?
L'usage relève alors d'un changement d'affectation soumis à autorisation (LDTR), en pratique fermée pour ce type d'usage, et les infractions exposent à des amendes pouvant atteindre CHF 150 000.–[1].
La règle des 90 jours existe-t-elle ailleurs en Suisse ?
Le canton de Vaud connaît une limite comparable : dans les districts touchés par la pénurie de logements, plus de 90 jours de location par an suppose une autorisation préalable (art. 15 al. 2 RLPPPL, depuis le 1er juillet 2022)[3].
Et les autres cantons ? Les règles des autres cantons : le tableau comparatif 2026.
Le plafond n'est pas la seule règle : vos hôtes doivent être annoncés. Qui déclare, quoi, à qui — le socle fédéral et les modalités cantonales. Notre guide annonce des hôtes →Sources
- État de Genève — « Louer mon logement sur une plateforme d'hébergement de type Airbnb » : plafond de 90 jours par an pour le logement entier (art. 4A RDTR ; 60 jours en 2018, 90 jours dès 2019), chambre chez l'habitant non plafonnée, changement d'affectation au-delà, annonce des hôtes étrangers à la police cantonale, amendes jusqu'à CHF 150 000.– : ge.ch. Consulté le 2 septembre 2026.
- État de Genève — Taxes touristiques, taxe de séjour : CHF 3.75 par nuitée, collecte automatique par Airbnb : ge.ch. Consulté le 2 septembre 2026.
- État de Vaud — Logement, « Hébergement Airbnb » : autorisation préalable au-delà de 90 jours par an dans les districts en pénurie (art. 15 al. 2 RLPPPL, depuis le 1.7.2022) : vd.ch. Consulté le 2 septembre 2026.
- Office fédéral du logement (OFL) — obligation d'annoncer les hôtes étrangers hébergés contre rémunération (art. 16 LEI) : bwo.admin.ch. Consulté le 2 septembre 2026.